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物件購入FAQ
ISKコンサルティングオーストラリアと業務提携している日本人弁護士と税理士が、日本にお住まいの日本人の方を
対象に、オーストラリアの居住物件の購入についてお話します。
■FAQ INDEX

オーストラリアでビジネスを立ち上げるには？
（林　剛仁）

法律,税金掲載：2010/9/17

オーストラリアでビジネスを立ち上げる際、最も重要となる事業形態にスポットあててみたいと思います。
オーストラリアでビジネスを立ち上げる場合、いくつかの事業形態を選択する事ができます。
オーストラリアの主な事業形態は次の4通りが挙げられます。
  1. 個人事業者（Sole trader）
  2. パートナーシップ（Partnership）
  3. 会社（Company）
  4. トラスト（Trust）
１．個人事業者
個人として1人でビジネスを行なう時に選択する事業形態です。個人名で事業を行わない場合は、ビジネス名を登録する必要があります。また、従業員を雇う事も可能です。
有利な点
  • 税務手続きが簡単
  • 設立費用がかからない（ビジネス名を登録する場合は手数料がかかります）
  • ビジネスを100%コントロール出来る
  • ビジネスの利益を100%受取れる
注意点
  • 事業運営資金の融資の制限
  • 事業責任は全て個人事業者が負う
  • 負債・損失の共有が不可
  • 事業に失敗した場合、個人資産（例：マイホーム、自動車、その他）を失う可能性がある
税務申告
個人事業者は、その事業の課税所得を個人所得税申告書を使用し申告します。
また、その他の所得（例：利子収入、賃貸収入、その他）がある個人は、同申告書を使い申告します。
２．パートナーシップ
パートナーと組み事業を行なう事業形態です。
有利な点
  • 設立費用がそれほどかからない
  • 事業運営資金の融資が受けやすくなる
  • 負債・事業責任の共有が可能
注意点
  • パートナーとの利益の共有
  • 負債の共有
  • 事業に失敗した場合、個人資産（例：マイホーム、自動車、その他）を失う可能性がある
税務申告
パートナーシップ所得税申告書を使用し、その事業の課税所得を申告をします。同所得税申告上、全ての純益はそれぞれのパートナーへ配当される為、パート ナーシップ所得税申告では税金を納める事はありません。その後、パートナーはその配当金を各々の所得税申告書で申告します。
３．会社
オーストラリアの会社は、オーストラリア証券投資委員会（ASIC）への登記申請が受理された後、会社法にもとづき設立されます。
有利な点
  • 会社は法人税を納める
  • 株主は、会社負債の法的責任が無い
  • アセット・プロテクション
注意点
  • 設立費用がかかる
  • 個人事業者・パートナーシップに比べ財務報告書の要求条件が増す
  • 事業運営に関し株主は意見を述べる機会が少ない
税務申告
法人所得税申告書により、課税所得の30％を法人税として納めます。
４．トラスト
トラストとは、他の人や受託者を含む人々（これらの人々を受益者と呼ぶ）の為に、事業運営または財産や所得を保有する信託義務をある者に委託することができます。
有利な点
  • 受託者が会社の場合、トラストは有限責任となる
  • アセット・プロテクション
注意点
  • 設立費用がかかる
  • 年次税務申告にかかる経費が嵩む可能性がある
  • 複雑な会計・税務資料の保管
  • 未成年（18歳未満）への配当金は最高税率が課せられる可能性がある
税務申告
トラスト所得税申告書を申告します。通常、トラストの課税所得額は、受益者へ全て配当されます。その後、その受益者は、各々の所得税申告書でその配当金を 申告します。（注意：課税所得額を全て配当しなかったトラストは、残高の純益に対して高税率が応用され税金を納める事になります。）
※上記情報は、あくまでも基本ガイドとして参考にして下さい。

非居住者が、オーストラリアの銀行金利などで
得た所得の日本での申告義務は？
（鈴木一文）

税金掲載：2009/11/17

日本在住の方でこちらが非居住者の方は日本で申告の必要あり、その際こちらで源泉徴収された10％は考慮されます。

非居住者が不動産を購入して、別荘として利用して、
収入が一切ない場合はタックスファイルナンバーを
取得する必要はありますか？
（鈴木一文）

税金

掲載：2009/11/17




オーストラリアからの収入が銀行利息以外になければ必要はありません。
但し売却時は下記の回答を参照してください。

オーストラリア不動産売却にして、益が出た場合は、
別荘として利用していても、売却益に関しての税金は
発生しますか？
（鈴木一文）

税金

掲載：2009/11/17




売却時に利益がでた場合はタッスファイル番号を所得して利益を申告する必要があります。

オーストラリアの税制について
（鈴木一文）

税金掲載：2009/8/17

オーストラリアにおける納税制度は自己申告に基づいた納税制度が採用されており、全ての納税者はTax File Number (納税者番号)を税務署から入手する必要があります。

オーストラリアの会計期間は7月1日より、翌年の6月30日となっており、税務申告と納税は10月31日までとなっております。ただし会計事務所からの税務申告は期限延長が認められており、課税所得にもよりますが最長で翌年の5月まで申告期限が延びます。

個人の場合は、オーストラリアの税率は税法上の居住者と非居住者により異なります。税法上の居住者の区別は複雑で、一般的にはオーストラリアに居住を有する個人で183日以上滞在する方をいい、非居住者とはそれ以外の方をいいます。

居住者は日本の税制同様にオーストラリアを源泉とする所得のみならず、国外において得た所得も課税対象になります。

非居住者はオーストラリアを源泉とする所得についてのみ課税を受けます。
非居住者の方の税率は下記のようになっています。

2010年度会計期間（2009年7月から2010年6月末までの期間）
課税所得 税額
$0−$35,000 $35,000 までは29%
$35,001−$80,000 $10,150 　プラス $35,000を超える金額の30％
$80,001−$180,000 $23,650 　プラス $80,000を超える金額の38％
$180,001 and over $61,650 　プラス $180,000を超える金額の45%
日本の法人がオーストラリアに不動産を所有し、その不動産から賃貸収入やキャピタル・ゲインがある場合は、オーストラリアで得られた所得のみを申告し法人税を払う必要があります。法人税の税率は一律で30％になります。

日本人の方が不動産を所有し、そこから毎年収入が得られる場合は非居住者として税務申告をする必要があります。税金の計算は課税対象の所得から課税所得を得るために発生する経費を引いて課税所得を算出し、税金を決めます。 通常、個人であればお一人の名義で不動産を保有するより、ご夫婦での共同名義で保有されたほうが課税所得を半分にできますので、税金はお安くなります。

注：上記以外の詳しい情報は下記までご連絡下さい。

外国人が買える物件とは？ その２
FIRB（外資審議会）の改定について
（ハーディング裕子）

法律掲載：2008/11/20

外国人がオーストラリアで物件を購入する際、通常FIRB（外資審議会）からの承認が必要です。この2008年12月の改定で、以前より緩和された内容を一部抜粋してお知らせします。
●更地購入
規制緩和前は、土地購入額の半値以上の費用を掛けて家を建てるという条件がありましたが、これは免除されました。また以前はFIRB取得日12ヶ月以内に建築開始でしたが、これが24ヶ月に延長されました。
●新築物件（開発物件）
規制緩和前は外国人への売却は総戸数の50%まででしたが、この枠が無くなりました。また、「新築物件」の定義は「今まで売却/占有されていない物件」で したが「売却/12ヶ月以上賃貸されていない物件」に変更となり、つまり12ヶ月未満賃貸に出されていた物件でも新築物件として購入可能となりました。
●外国法人による購入
今回のFIRBの規制緩和では、新たに外国法人による中古物件の購入が可能となりました。条件は以下の通りとなっています。
条件 オーストラリア在住スタッフの社宅目的であること。そしてもし6ヶ月以上空家状態が予想される場合は、売却または賃貸に出すこと。
注釈 外国法人の現地社員が、オーストラリア人または永住権またはビジネスビザ等の一時滞在者ビザ所有者で、彼らの社宅として会社が購入すること。この条件が満たせなければ、購入不可。
例：社員の保養所としての購入は不可。
従って、中古物件の購入は、今まで通り、上記を除き一時滞在者ビザ保持者の「居住」目的での購入に限られます。
【申請に関する変更】
2009年3月31日より、一時滞在者ビザ保持者は、下記の物件購入時、FIRB申請が免除されました。
  • ローン手配の場合には、銀行とのやり取りが発生するため、追加料金$350となります。
  • もし速達等特別手配の場合は、追加料金としていただきます。
  • 売り手側弁護士と通常以上のやり取りが発生した場合は、追加料金が発生いたします。
  • 物件購入価格$2,000,000.00（2百万ドル）以上の場合は、別見積もりとなります。
注：ここでは居住物件の購入における注意点を記載しております。商業物件については条件が異なりますので、下記までお問い合わせください。

外国人が買える物件とは？ その1
（ハーディング裕子）

法律掲載：2008/11/20

Q
 オーストラリアで物件購入を考えていますが、何か規制はありますか?

A
 オーストラリアでは、日本に居住する日本人（つまり外国人）が居住物件を購入する場合、一般的にFIRB（外資審議会）と呼ばれる政府機関より、購入に関する認可を取得することが義務付けられています。

ただし、以下のような場合、FIRBの取得が必要ではありません。
    1）新築物件：特に、新築の開発物件において、売り手が物件総戸数の半分までを外国人に売ることができる認可をFIRBから事前に取得しており、購入者個人がFIRBの取得をする必要はない。

2）政府認定の統合観光リゾート（例：サンクチュアリーコーブ、ホープアイランド、ロイヤルパインズリゾート等）は外国人でも自由に物件売買（新築/中古）が可能な特別地区となっているため、FIRB取得の必要はない。
  つまり、上記の通り、1）売り手が事前にFIRBの認可取得をしている新築物件、または2）統合観光リゾート内の物件であれば、外国人でも自由に購入が可能です。

Q
 開発業者によるFIRBの取得済み物件を購入した場合、将来売却する際に何か規制はありますか?

A
 上記1)の物件を購入し、将来売却する際には、外国人への売却はできず、オーストラリア永住者・オーストラリア人へのみ売却しなくてはいけないという規制があります。

つまり、外国人から外国人への売却はできないということです[上記 2)を除く]。

注:上記は居住物件の購入における注意点を記載しております。商業物件については条件が異なりますので、下記までお問い合わせください。

弁護士費用、印紙税と登記費用（QLD州の物件購入時）
（ハーディング裕子）

法律掲載：2008/11/20

弁護士費用と 調査費用/諸経費 印紙税額 登記費用
・弁護士費用　$2,300.00+GST　
　
・調査費用/諸経費　約$500.00		 物件購入額 500,000 15,925 939.70
550,000 17,775 1,067.70
600,000 20,025 1,195.70
650,000 22,275 1,323.70
700,000 24,525 1,451.70
750,000 26,775 1,579.70
800,000 29,025 1,707.70
850,000 31,275 1,835.70
900,000 33,525 1,963.70
950,000 35,775 2,091.70
1,000,000 38,175 2,219.70
注1)印紙税と登記費用は2008年11月現在のもの
注2)上記の追記
●弁護士費用について
・ローン手配の場合には、銀行とのやり取りが発生するため、追加料金$350となります。
・もし速達等特別手配の場合は、追加料金としていただきます。
・売り手側弁護士と通常以上のやり取りが発生した場合は、追加料金が発生いたします。
・物件購入価格$2,000,000.00（2百万ドル）以上の場合は、別見積もりとなります。
●印紙税額について
・上記の印紙税は、1）投資目的の購入の場合または2）決済日から12ヶ月以内に6ヶ月主居住地として
　居住しない場合の税額を記載しております。そのため、主居住地として購入の場合は、その場合の印紙
　税額をお知らせします。

★上記にない案件についてのご質問がありましたら、お気軽にお問い合せください。
お問い合わせ
■日本人弁護士：ハーディング裕子
スモール・マイヤーズ・ヒューズ法律事務所 　 URL　http://www.smh.net.au/
Level 2, 17 Welch Street, Southport QLD 4215 Australia
 ハーディング裕子
【プロフィール】
2003年クィーンズランド工科大学法学部卒業、同年ボンド大学大学院法科修士課程ディプロマ卒業、同年9月にオーストラリア・クィーンズランド州高等裁 判所より弁護士任官を受け、弁護士になる。現在、スモール・マイヤーズ・ヒューズ法律事務所弁護士として在豪日本人ならびに日本人投資家を主に商法・不動 産全般を含む法律全般の業務に携わっている。
■公認会計士：鈴木 一文（すずき　かずふみ）
K2 GLOBAL CONSULTANCY　ディレクター
米国公認会計士（US CPA)
オーストラリア公認会計士（CA)
オーストラリア税理士（TAX Agento)		 鈴木
【プロフィール】
K2 GLOBAL CONSULTANCYは、国境を越えて企業・人の海外進出をサポートする国際会計事務所SCS Globalの一員であり、オーストラリアのみならずアジア諸国において日本人の専門家がコンサルティング・サービスを提供しています。
■公認会計士：林　剛仁（はやし　まさひと）
DLA Partners公認会計士事務所　マネージャー 林　剛仁
【プロフィール】
ブリスベンの大手監査法人にて日系マネージャーとして勤務。その後、DLA PARTNERS公認会計士事務所において、ジャパン・ビジネス・グループの中心人物として勤務し、監査・税務において14年のキャリアを持つ。

DLA PARTNERS公認会計士事務所は、1989年に設立されたブリスベン・ゴールドコーストを拠点とする公認会計士事務所（CPA Firm）です。当事務所は、幅広い分野（会計監査・税務業務）にかけて、経験豊富なスタッフがサービスを提供致します。当事務所ジャパン・ビジネス・ サービスは、豪州で事業活動を行う日本企業、または豪州への新規投資を行う投資家・日本企業に対し、多岐の分野にわたり専門的業務を提供しています。提供 業務の範囲は、税務申告書作成、会計監査などの通常の専門的業務の提供にとどまらず、クライアントの事業運営にかかわる幅広い分野における各種コンサル ティング業務にも及びます。また、当事務所以外の各部門が日本企業に対し各種専門的業務を提供する際のプロジェクトマネージメントなどを通し、当事務所・ クライアント間のインターフェイス的役割を担い、日本企業固有の各種ニーズに適切かつ迅速に対応できる体制を整えています。